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陈晟:房价为什么这么高?大数据全知道

[来源:来自网络] [作者:不详] [日期:16-12-27] [热度:]
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陈晟

中国房地产数据研究院执行院长

往前推一百年,中国的房价有多高?

 

在座的每一个人都一定生活在城市的某一个地方。要么生活在住宅里,要么工作在办公区间里,要么在娱乐场所等等,包括我们今天所在的这个剧院。

我们每个人都离不开房子这个城市的载体。

我们需要知道我们整个生活的历史:从古代到现在,房地产跟城市之间的关系是什么?

可能我们之前听过很多关于城市房地产会不会崩盘的事情。

我们知道,我们的邻居日本,仍然处在长达20多年的房价下滑区间内。这一系列的问题可能都需要通过城市,当然我们城市的载体,房地产来回答。

当我们买了房子,或许就感觉自己背了房贷,变成了一个房奴,今后就要一直为了它去努力卖命。但是大家不要忘了,在座的每一个人所做的,每一个跟城市有关的,居住文化类的东西,它同时也在改变着这个城市。

所以你的每一步选择,可能会决定这个城市是更好,还是更差,当然也会决定了你那个社区的房价会更高或者更低,你的小孩在里面的居住的教育会如何。

我们来看看历史上,我们的中国曾经是怎样的。

曾几何时,中国号称是万邦来朝,房地产非常的活跃。鲁迅在北京拥有一套四合院是很轻松的,我们现在非常的不轻松。

我们最后发现南北朝的时候,动乱的时候房地产也很贵。稳定的时候,房地产会是成为一种重要的一个财富。

上海房价会崩盘?

有个著名的诗人,叫白居易,别人调侃他告诉他,你在这个地方白白居住,是不容易的。

我们在上海居住容易吗?所以我们要想这个问题。

那么我们首先得要思考一个宏观性的问题,我们房地产会不会崩盘。

按照我的研究,城镇化率低于70%之前,世界各国都没有过房地产崩盘的先例。日本的房价跌下去是在1992年,当时他的城镇化率已经超过75%。

所以如果有人告诉你,楼市会崩盘什么的,暂时不要去听他的。我可以负责任的告诉大家一组数据——从2014年开始计算,我认为上海的房价未来10年还会翻一番。

大家记住了,我们现在的城镇化率只有56%,真实的城镇化率只有37%。

还有很多伪城市化。什么意思呢?就是说他在城市没有户口,那么我们来看看,我说的到底是不是对的。

我们看看美国,美国的房价涨了49年,跌的只有7年。所以这么多年的历史告诉我们,纽约是我们全世界房价的一个定锚器,是个参考价格。

但是如果操作得不好的话,就会像日本,它涨了35年,但是它跌了25年,而且最近这几十年它一直在跌。

那么我们的上海,我们的中国,我们希望自己国家的房地产是朝好的方向去发展的,希望跌的少一点,涨的时间长一些。

那么大家肯定都会问,我们上海的房价到底贵不贵?

刚刚我已经讲过了,纽约房价是定锚器,那么纽约的房价是多少呢?说个核心区域的大概均价,相当于上海外环以里的区域,它每平方米的价格是12000美金,乘以汇率大家都知道应该多少。

上海现在的房价,还没有到接近,但是纽约郊区的房价大概只相当于核心区域的40%,而上海郊区超过60%。

对比纽约与东京房地产市场,这些数据你需要了解

所以我们说只把周浦当黄浦,外环以外很多偏的地方,房价涨得这么快这件事情,我们还是要谨慎。

这是我们城市的一组数据,这两张图就可以看到,美国是在螺旋上升的,日本到了1992年之后就一直就在往下走。

所以我们经常在说调控又来了。大家应该欢迎调控,调控是帮助大家稳定房价,不要像日本那样跌下去。

当然我们眼下也在接近城镇化的一个后端,我们的劳动人口的确在减少。我们的城镇人口,户均已经达到了一套房子。

过去的上海是多少套房子呢?人均只有两平方米,现在我们已经有了35平方米。

所以我们说的是,先是“忧其房”,我很忧愁我的房子;后面是“有其房”,我有一套房子;然后我又要“优其房”,我要我房子变得更加的优质,学区很好,PM值很低;最后我们可能还需要“又其房”,我再来一套房。

但是我们房地产的数据,包括金融的数据,最近还是在接近危险值,类似美国次贷危机的时候,比如我们居民的财务杠杆率,已经到了三十九点几,房贷收入比也超过了0.6,房贷与房地产销售额的占比大概有50%。

也就是说我们用杠杆了,而且是用得过度了,所以我们最近对金融,是要稍微的小心一点。

但好事情是,中国所有的城镇居民有265亿平方米的房子,这个数字到多少时房价才会稳定下来呢?是350亿到400亿。

这么一看,预计未来10年我们的需求量不会少于10亿平方米。如果有这一组数据的话,谁敢说一个能卖掉10亿平方米房子的市场,是个会崩盘的市场。

人口迁徙所带来的居住文化的改变

所以我们只是有一些结构性的问题,有一些金融速度过快的问题。

那么来看看我们的数据,当然在我们的住宅去库存表现都还不错的情况下,大家都觉得房子还是很紧张。

但是我们的商业和办公楼库存,是越去越多,所以我们的城市结构里面,不仅仅是住宅,还有工业和办公,包括我们的生活、教育、娱乐、养老的各种场所。我们的商业到是比较的过度,这个是我们要引起一定的谨慎态度。

那么这是上海的一些住宅,最近我们拿到了一个非常好的奖,但它对我们的消费者来说,可能不是个好事情。

是个什么数据呢?上海售价2000万元以上的房屋成交量,竟然成为世界上最多的城市。最近超过了纽约,甚至超过了香港。所以出来了一系列的调控措施,要稳定,要给我们的消费者一种稳定的预期。

我们的生活是在改变的,所以我说在座的各位,你们是有机会的。

上海的豪宅楼盘“汤臣一品”曾经放出一句话说:“只要黄浦江不倒流,我的景色永远都是最好的”。但是看看纽约。就因为那里的年轻人聚集在一个地方创业,原来是个屠宰场,最后那个地方变成了一个高尚的居住区。

所以说我们的生活,我们的努力,可以把之前传统的一些东西所改变。传统上觉得好的地方,未必会一直吃香。

其实是有人愿意那个地方居住,那个地方才会更好。所以我们的居住的文化也会改变。

各式“山寨”风格背后,是文化的不自信

说到城市的建筑和需求,我们来看看中国历史上的房地产发展是什么样的?

曾经的中国非常自信,万邦来朝,韩国日本都在学我们。

但是有一段时间我们不自信了,特别是在建筑上不自信了。结果是英式的、哥特的、法式的,然后地中海式的,什么样的风格都来了;然后还把世界上所有优秀的地名都加在我们的楼盘名字上,甚至弄得其他国家都来投诉。

为什么?实际上这是一种不自信,然后开发商在追求暴利。

现在这行业的平均利润已经下来了,需要靠土地金融、社区管理和运营来获得更多的机会。

最终它一定会进入到一个“人本”的时代,讲究人本理念、人本的产品、人本的需求,来改变我们的住宅,以及改变我们的城市的文化。

买房,你要先看懂这些数据

说到买房,我要给大家讲一些小技巧,就是我们要把握好宏观环境、区域、项目、企业这几大要素。

把握好这四项,我们才能够选正确,哪一项你错了,都有可能会很后悔。

首先是宏观要素,你要知道当前房价是涨还是跌。还必须了解一些宏观层面的因素,比如信贷的GDP比值,城市化政策,还有去库存周期。

然后是区位的判断。大家都在说,2000年买的房子都涨了,都赚钱了。但是不要忘了,有的地方涨得高,有的涨得低。

大家都在说人民广场涨得最快,还有虹桥涨得最快?错了,你如果要赚钱的话,人民广场周边的老西门,会让你赚得更多,虹桥边上的金汇会让你赚得更多。

同时我们还要关注企业要素。我关系很好的一个朋友,他是给中央领导人上课的。他买了一套房子,到现在产证还没拿到,他说因为开发商逃掉了,产证办不下来。所以企业多么重要,一定要搞清楚这个企业的信用。

最后是项目本身。我们来简单的看看一组大数据,我们说大数据的价值。

红的地方就是房价最高的,上海有一个十字轴线是哪里?就是我们的黄浦江沿线,加上延安路隧道展开往虹桥,以及往周浦区的这一路都是高端的住宅,红线就是这样产生的。

然后我们可以看看轨道交通,大概能够让我们的房价多1000元/平方米左右。越远的地方,轨道交通对房地产产生的升值效果越大。

我们惊人的发现,在五角场和徐汇房价挺高的,为什么?邻居的受教育水平,因为那有复旦、同济,那边有交大和华师大,所以邻居好、就业好的区域,它的房价也是非常高的。

最后可能吃货们发现,米其林餐厅周边的房价也不低,那么餐饮价格跟房价也有关联度。

当然还有最重要的,大家最关心的学区房,学区房带来的价值实际上是非常的高。

曾经在北京出现了几平米的房子,就是为了那个学区,在学区资源没有完全市场化的情况下,我觉得这个还是一个重要的定价因素。

2040年,我们的居住空间会变成怎样?

 

最后我想花一点时间,跟大家徜徉一下未来的上海。

前面讲了跟历史上的城市比较,还有跟纽约和日本比较,也讲了一些技巧。我们上海,非常自豪的告诉大家,以后将成为世界领先型的城市,我们要有足够的自信。

首先时代决定了我们有自信的资格。

大家看看世界地图,历史上先后崛起的几大强权,先是西班牙殖民时代的繁荣,然后轮到英国成为日不落帝国,接着跨过大洋转到了美国,再接着继续转轮到日本。

如今这个地球的中心总算转到了中国,我们现在已经是世界的第二大经济体,未来很可能是第一大经济体。而上海要成为世界领先型的城市,那么我们就要有这样的自信。

所以大家也不用特别着急,但是我们要自信,让房价降下去难度是蛮大的,因为城市有吸引力了。

我们唯一能做的就是提升自己的收入,增加我们的租赁,增加我们的保障,不同的人群得到不同的保障,这个城市就会非常的有生命和活力。

最后我想说的是:让脚步等一等我们的灵魂;让房价等一等我们的城市;让我们居住的建筑,高品质的建筑,奢华的建筑,等一等我们的居住文化。

希望我们能够有个更美好的未来,谢谢大家。

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